Tipos de Interes en las VPO

Parece ser que este año el consejo de ministros que decide el tipo de interes de las viviendas de protección oficial se está retrasando. Para mi, no es buena señal.

Como es sabido las viviendas del plan 2005-2008 tienen un tipo de interes basado en el IRPH, mientras que las del plan 2009-2012 tienen uno basado en el Euribor. Estos tipos de interes se actualizan todos los años, no en una fecha fijada sino cuando se decida el consejo de ministros, generalmente entorno a Marzo de cada año. Hay años incluso que, por razones especiales, se actualiza más de una vez.

Estudiando cada plan podemos ver que en el plan 2005-2008, se toma el IRPH de los tres meses anteriores a la revisión y se promedia, asimismo se multiplica por un factor del 0.9175. Esto en general hace que tipo de interes sea ventajoso frente al IRPH tal cual (al multiplicarlo por un factor menor que uno). En muchas hipotecas incluso le añaden un diferencial, con lo que nuestra ventaja frente a esas hipotecas es evidente.

En el segundo caso, el plan 2009-2012, el tipo de interes se obtiene tomando el Euribor del mes anterior y añadiendole un diferencial del 0.65. Comparando con hipotecas libres podemos encontrar hipotecas con un diferencial menor, especialmente la correspondientes al "boom" inmobiliario, en donde llegaron a Euribor + 0.25. En los tiempos actuales no es un mal diferencial, aunque es opinable en cualquier caso.

Contado así podría pensarse que el plan 2005-2008 es mejor, aunque nada más lejos, puesto que el IRPH suele estar un punto y algo por encima del Euribor en media. En la siguiente gráfica se comparan los tipos de interes correspondientes ambos planes (media IRPHx0.9175 y Euribor+0.65) desde 1999 a 2009:

Esta gráfica no es más que un suspuesto con los datos disponibles sobre el IRPH y Euribor desde 1999. En cada mes se cálcula el tipo de interes según un plan y otro. Son datos pasados, pero puede darnos una idea de como son ambos tipos. Para no andar siempre diciendo Euribor + 0.65 (plan 2009-2012) y promedio del IRPH x 0.9175 (plan 2005-2008) simplemente diremos Euribor VPO para el primero e IRPH VPO para el segundo.

La conclusion es clara, en general el IRPH VPO intenta copiar la evolución del Euribor VPO pero queda claramente por encima durante las bajadas de tipos y, solo a veces, durante las subidas de tipos de interes, mejora levemente. Además la situación final es especialmente sangrante, mientras que el Euribor VPO andaría al 3.27%, el IRPH VPO se queda en el 5.54%. La diferencia es abismal y se notará, y mucho, en las cuotas a pagar.

Esta es la razón principal por la que mucha gente está esperando la decisión del consejo de ministros. Ya que al dictaminar el tipo que corresponde a este año, implicitamente, se decide si la gente que tiene una VPO con el plan 2005-2008 (y para ello se considera el plan al que se acoge el promotor, no cuando firmas la hipoteca) se queda con el IRPH VPO o se cambia al Euribor VPO.

Sin embargo, siempre he pensado que la hipoteca es una carrera de fondo y que el IRPH VPO no tenía porqué ser una mala opción. La idea es que el IRPH VPO puede ser más estable que el Euribor VPO. La argumentación es muy simple, el IRPH de por sí evoluciona más pausadamente que el Euribor y además en el IRPH VPO se hace un promedio a tres meses.

Si un año el Euribor sube de golpe en Marzo, el Euribor VPO subirá tambien de golpe. El resto del año, el Euribor podría bajar significativamente y nosotros seguiriamos pagando el pico que, por mala suerte, ocurrio en Marzo. Esta situación es muy improbable con el IRPH VPO, puesto que el promedio a tres meses compensaría un poco nuestra mala suerte. Hasta aqui la teoria es plausible... desgraciadamente no esta avalada por los datos pasados.

En la siguiente gráfica se muestra la diferencia entre el Euribor promedio del año y el tipo de interes (Euribor VPO o IRPH VPO) tomado en el mes de inicio de ese mismo año. Es decir, para cada mes tomamos el tipo al que actualizaríamos la hipoteca. Ese tipo dura todo el año, pero el Euribor va a ir cambiando a lo largo de ese año. Si sube, bien por nosotros (tenemos un tipo menor), si baja, mal por nosotros (tenemos un tipo mayor). Sobre ese año completo podemos calcular el Euribor promedio, y hacer el mismo razonamiento. Si el promedio es superior al tipo que nos pusieron a principio de año, hemos salido ganando, mientras que si es inferior, gana el banco. La diferencia entre ambos es lo que se muestra en la siguiente gráfica.

El resultado es demoledor. El Euribor VPO puede parecer todo lo inestable que queramos (de hecho pueden verse oscilaciones rápidas de un mes para otro) pero la diferencia con respecto al promedio anual es siempre inferior al IRPH VPO. De nuevo, solo cuando el Euribor va en ascenso, el IRPH VPO puede ofrecer mejores resultados. Evidentemente, la banca siempre gana, y son raros los casos en que obtenemos una diferencia negativa (es decir el banco nos actualizo el interes y luego este fue subiendo a lo largo del año).

Volviendo al principio, el consejo de ministros de este año se esta retrasando. Muchos opinan, incluido yo, que es un gesto por parte del Gobierno para dar tiempo a que el IRPH baje y se acerque al Euribor. De esta forma la diferencia no sería tan exagerada como ahora. Sin embargo, teniendo en cuenta el análisis anterior, quedarse con el IRPH VPO es claramente desventajoso. Al menos eso ha pasado desde hace 10 años.

Ojalá me equivoque, y no tengamos que recurrir a la manida frase "rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras" esperando a que los proximos 25 años sean... diferentes.