Seguros en los prestamos VPO

No se donde leí que hacerse un seguro en un banco es como comprar carne en una pescadería. Vincular la concesión de una hipoteca a la contratación de un seguro del hogar y otro de vida ha sido un filón que, aunque está considerado como mala práxis por el Banco de España, todos los bancos han explotado. El problema no es sólo que el banco revende un producto de terceros, sino que lo hace pensando en dos objetivos, que para nada incluyen los intereses del cliente: máximizar sus comisiones y recuperar únicamente el valor del prestamo hipotecario en caso de siniestro.

He de confesar que siempre he desconfiado de los seguros: siempre estan ahi... hasta que los necesitas. Eso es discutible (como me dice siempre mi mujer) pero lo no deja mucho margen de discusión es que cuando uno quiere un seguro acude a una aseguradora, no a un banco.

Todo este rollo viene a cuento de que dentro de dos meses y casi un par de semanas (dia abajo, dia arriba) se producirá de forma automática la renovación de los seguros que hubieramos contratado con la rural. Una técnica bastante común para darse de baja de un seguro ha sido simplemente no pagar el recibo. Un técnica comun, pero equivocada, ya que es obligatorio comunicar esta baja con dos meses de antelación. Legalmente la aseguradora puede obligarnos a pagar el recibo y a permanecer un año más (tengo constancia directa de que esto es así).

Mi intención es dar de baja los seguros de vida y hogar que tengo con la caja rural y ponerme otros "de verdad". Este es un lujo que sólo podemos permitirnos los que tenemos un prestamo cualificado ya que las condiciones de este prestamo nos las impone el gobierno, no el banco. Dicho con otras palabras, el banco no puede tomar represalias contra nosotros, como subirnos el tipo de interes, ni mucho menos quitarnos la hipoteca, ni nada por el estilo (durante la concesión esto es un tema mucho más peliagudo ya que en ese momento el banco si puede decidir a quien le dá y a quien no la hipoteca, por lo que se recomienda pasar por el aro).

La idea de esta entrada es ver si alguien esta interesado en cambiar de seguro e intercambiar opiniones acerca de ellos. Mi única experiencia se centra en Pelayo, por el seguro del coche. Ahora mismo estoy recopilando información sobre otros seguros. Los más baratejos son los de linea directa (intuyo que son cutres, pero ganan de sobra a los de la rural). En ciao he visto que los de ocaso estan bastante bien valorados, mientras que los de mapre son la crèm de la crèm, aunque bastante caros.

Espero vuestras impresiones en los comentarios.

Editado: Carta modelo para no renovación del seguro

Estado de la subvención de la JJ.AA.

Esta mañana he llamado para preguntar por el estado de la ayuda de los 1000 euros de la Junta de Andalucia (esa que emuvyssa debería haber echado por nosotros pero que no hizo). Algunos vecinos ya la han recibido en su cuenta y, puesto que no era mi caso (para variar) me he empezado a preocupar.

Según me han comentado, habian procesado bastante menos de la mitad de las solicitudes y se espera que en los proximos meses vayamos recibamos la ayuda. Al menos me aseguraron que antes de fin de año las recibiriamos (algo es algo). Lo comento aqui por si a alguien le sirve de utilidad.

Cuidado, liberalizacion de la Red Electrica

Aunque no se le esta dando mucha publicidad, el próximo 1 de Julio se liberaliza el mercado eléctrico, de forma que podremos elegir libremente nuestro distribuidor de electricidad. La inmensa competencia que existe en España hace que tengamos un gran abanico de opciones. En concreto 3, las tres eléctricas que existen, 3 es un gran número, es de hecho mayor que 2.

¿Qué se puede esperar de la competencia entre 3 empresas?, pues solo basta mirar la gran variabilidad de precios que ha existido siempre entre las tres grandes operadoras de telefonía móvil, esto es, cero. Eso seguramente será lo que encontremos en las tarifas de las 3 elécricas: acuerdo unánime, tarifas calcadas y una pantomima de competencia que solo existirá en forma de publicidad en Tv.

La solución menos mala es la conocida como TUR o Tarifa de Ultimo de Recurso que estará regulada por el Gobierno y sustituirá a la actual. Para acogerse a ella no hay que hacer nada, y justamente eso, nada de nada. Pero eso no es lo que van a queren las eléctricas, que intentarán convencernos por todos los medios de las tarifas bondades de las tarifas libres, unas tarifas en las que tú debes negociar el precio con las eléctricas, aprovechando la "competencia" entre ellas.

Tal y como apuntan muchos medios, en los próximos meses veremos mucha publicidad para que cambiarnos a lo que pintarán como una gran paso de modernización y liberalización del sector, es posible que veamos incluso la rebaja de algunos céntimos para convencernos de que es mejor que el precio de tarifa libre que la TUR. ¿Y después qué?, despues de abandonar la TUR por la maravillosa tarifa libre ya no hay marcha atrás. Pasado un tiempo prudencial veremos elevarse la tarifa, que ya no regula el Gobierno, y pagaremos así el falso déficit tarifario. De poco servirá entonces que intentemos cambiar de una a otra de las 3 únicas opciones disponibles, porque como ya se ha mencionado, posiblemente pacten los precios.

Hay más información en la página de la OCU .

Escrituras del piso y declaración de la renta

Ya estan disponibles en la gestoria Rodriguez Muñoz (zona de la Chana) las escrituras de nuestros pisos. Una sencilla busqueda en el callejero de Terra os dará la dirección exacta (cuidado con el googlemaps que a mi me mandó al centro!).

Seguramente a estas alturas llegue a mitad de pelicula y muchos ya la tengan recogida. Yo las he tenido un poco olvidadas hasta ahora, al hacer la declaración de la renta, ya que cualquier entrega a cuenta de vivienda habitual desgravaba para la declaración. No solo la hipoteca (que servirá para el año próximo) sino tambien la cantidad entregada a la entrega de llaves, gastos de escritura, hipoteca, etc. pueden incluirse en la declaración del 2008.

Lo cierto es que solo tengo una ligera noción de la declaración de la renta y en años complicados prefiero dejarla en manos de un amigo gestor. Así que no se decir que campos hay que rellenar ni hasta donde se puede estrujar. Solo puedo recomendar que pidais una factura de gastos en la gestoria de las escrituras y os busqueis a un buen gestor que os haga la declaración (el coste es infimo en comparación a lo que se puede desgravar).

Por cierto, también os darán un cheque con el dinero sobrante de la provisión de fondos que hicimos inicialmente (los 900€) para gastos de escritura. Son unos 300 y pico euros que, aunque siempre han sido nuestros, alegran un poco el dia al verlos de vuelta.

Nuevo tipo de interes VPO: 4.01%

Llevaba desde ayer, e incluso Eduardo lo habia comentado en la entrada anterior. Ya se ha publicado el nuevo tipo de interes para el plan 2005-2008. Copio y pego la resolución de ministros:

Plan de Vivienda 2005-2008: el nuevo tipo de interés aplicable a los préstamos concedidos por las entidades de crédito pasa del 5,09 por 100 al 4,01 por 100 y será de aplicación desde el primer vencimiento que se produzca, transcurrido un mes desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado. El nuevo tipo significará, por ejemplo, para una hipoteca tipo de 105.000 euros a veinticinco años, una cuota mensual de 551 euros frente a los 612 euros actuales. Si la revisión se hubiese realizado en enero, la mensualidad habría quedado en 650 euros.

Y si, ya puestos, os hubieseis esperado a la semana que viene sería del 3,5%, hijos de la gran puta.

Se confirman así los peores temores: nos quedamos con el interes basado en el IRPH, y encima solo baja un punto porcentual con respecto al que teniamos antes. Si tenemos en cuenta que una hipoteca libre estaría con un tipo de interes alrededor del 2,5% y retomamos el post anterior ¿merece la pena el prestamo cualificado? la conclusion en apabullante. Sencillamente nos salimos de las tablas, ya que la diferencia es del 1,5% . De seguir así, el prestamo cualificado no será más que una ratonera que se comera todas las ayudas directas, además de nuestros propios recursos.

Próxima Reunión de Vecinos

Será el próximo 18 de Mayo de 2009 a las 20:30 en primera convocatoria y 21:00 en segunda en el Patio del Edificio. El orden del día será:

• Elección del color del Toldo.
• Situación de la instalación de Aparatos de Aire Acondicionado.
• Ruegos y Preguntas.

¿Merece la pena el prestamo cualificado?

Harto me tienen de esperar el Consejo de hij%&$·!ta Ministros. Si algo tienen las viviendas VPO es que parece que tienes que esperar para todas y cada una de las nimiedades que se te ocurran. Y evidentemente, eso da mucho tiempo para pensar. Por ejemplo para cuestionarse si realmente ¿merece la pena un prestamo cualificado?

Dejando de lado que tengamos que lidiar con la subrogación de una hipoteca definida a gusto del banco y del promotor, pero no del subrogado (que curiosamente, mire usted por donde, es quien la va a pagar), la respuesta debería ser sí. Sin embargo, todos sabemos que, en este buen país, "debería ser" nada o poco tiene que ver con lo que finalmente "es" (luego se caen casas, puentes, economias.... y nos extraña).

Un vistazo rápido al mercado revela hipotecas libres con un tipo de interes mejor que el empleado para las VPO. Esto es así tanto para las basadas en el IRPH (en la entrada anterior las llamabamos IRPH VPO) como las basadas en el Euribor (Euribor VPO). No hay que mirar demasiado, en la propia publicidad que me ponen en la página se anuncia a veces una hipoteca libre al Euribor + 0.38%. Si echamos un vistazo a las condiciones, tampoco se piden grandes requisitos que cumplir (es posible incluso encontrar un diferencial del 0.25% en ciertos bancos pero las condiciones me parecían poco convenientes cuando menos).

Tomando este diferencial, podemos calcular el exceso en que incurre nuestra hipoteca. Pongo otra gráfica con los datos:

En la figura se muestra la diferencia entre tipos de interes de una hipoteca convenida basada en el IRPH (IRPH VPO) y una basada en el Euribor (euribor VPO) ambas con respecto al tipo de una hipoteca libre. He supuesto la hipoteca libre mencionada antes, referenciada al Euribor + 0,38%. Como era de esperar, el Euribor VPO mantiene una diferencia constante del 0,27% (0,27% + 0,38% = 0.65%), mientras que en el IRPH VPO la diferencia oscila pero generalmente es mayor. En promedio, la diferencia suele andar en torno al 0,59% , aunque actualmente la diferencia se dispara al 2,75%.

En este sentido, el prestamo convenido no aporta ninguna ventaja, sino todo lo contrario, siempre pagaremos más que en uno libre. Sin embargo, no debemos olvidar las ayudas directas asociadas a este tipo de prestamos. Así, la clave no reside en la diferencia de tipos, sino en el exceso de dinero a pagar que causa esta diferencia a lo largo de todo el periodo de amortización (generalmente 25 o 30 años) y si supera o no las ayudas directas.

Calcular cuanto pagamos "de más" depende del capital a amortizar (80% del valor de la vivienda, como máximo), el periodo de amortización y el tipo de interes. Dado que, además, el tipo de interes es variable la respuesta ya no solo depende de la situación de cada uno, sino de como evolucionen los tipos en el futuro. Sin embargo, podemos tener una idea aproximada simplificando un poco las cosas. Lo primero que haremos sera suponer un tipo de interes fijo. Distinguiremos además dos casos, uno con 25 años de amortización y una deuda de 60000 €, y otro con 30 años de amortización y una deuda de 90000 €. Dos tablas muestran los resultados:

Caso 1

Caso 2

La primera columna incluye el tipo de interes fijo para todo el periodo, la segunda columna muestra la cuota correspondiente a la deuda y la tercera indica lo que finalmente terminaremos pagando al banco, esto es, capital e intereses (quitaos las manos de la cabeza, ya sabemos que la banca siempre gana). La cuarta, quinta, sexta y septima columna muestra la diferencia entre devolver la deuda con un tipo de interes X (primera columna) y un tipo X más un 0,25%, 0,5%, 0,75% y 1,00% respectivamente. Por ejemplo, en el caso 2, si un prestamo libre mantuviera un tipo constante de 2,5%, pero nuestro prestamo convenido tuviera un 3%, entonces cuando terminemos de amortizar nuestra casa habremos pagaremos 8580,54€ más.

Como puede verse, se paga más si tenemos un 2,5% en vez de un 2%, que si tenemos un 1% en vez de un 0.5% (en ambos casos la diferencia es de un 0.5%). Sin embargo, para obtener alguna conclusión, ignoraremos estas diferencias, promediando todos los resultados (última fila).

Utilizando este promedio vemos que, en el caso 1, si la diferencia entre el tipo convenido y el tipo libre es del 0,25%, en promedio, pagaremos 2318€ más, mientras que si es del 0,5%, llegaremos a los 4599€ . El caso 2 es aún peor, con excesos de 4317€ y 8557€, respectivamente. Recordemos que el Euribor VPO tiene una diferencia del 0,27% frente a uno libre, y el IRPH VPO del 0,59% en media.

O dicho de otra forma, el Estado te da una ayuda directa de la que mucha gente sentirá envidia (encima de un VPO baratissssimo te dan dinero!). Sin embargo, como poco, regalaras entre uno y tres cuartos de esa ayuda al banco. ¿Prestamo convenido? Desde luego, pero no para nosotros.

P.D. Subo la hoja en excel por si alguien quisiera jugar un poco.