Dejando de lado que tengamos que lidiar con la subrogación de una hipoteca definida a gusto del banco y del promotor, pero no del subrogado (que curiosamente, mire usted por donde, es quien la va a pagar), la respuesta debería ser sí. Sin embargo, todos sabemos que, en este buen país, "debería ser" nada o poco tiene que ver con lo que finalmente "es" (luego se caen casas, puentes, economias.... y nos extraña).
Un vistazo rápido al mercado revela hipotecas libres con un tipo de interes mejor que el empleado para las VPO. Esto es así tanto para las basadas en el IRPH (en la entrada anterior las llamabamos IRPH VPO) como las basadas en el Euribor (Euribor VPO). No hay que mirar demasiado, en la propia publicidad que me ponen en la página se anuncia a veces una hipoteca libre al Euribor + 0.38%. Si echamos un vistazo a las condiciones, tampoco se piden grandes requisitos que cumplir (es posible incluso encontrar un diferencial del 0.25% en ciertos bancos pero las condiciones me parecían poco convenientes cuando menos).
Tomando este diferencial, podemos calcular el exceso en que incurre nuestra hipoteca. Pongo otra gráfica con los datos:
En la figura se muestra la diferencia entre tipos de interes de una hipoteca convenida basada en el IRPH (IRPH VPO) y una basada en el Euribor (euribor VPO) ambas con respecto al tipo de una hipoteca libre. He supuesto la hipoteca libre mencionada antes, referenciada al Euribor + 0,38%. Como era de esperar, el Euribor VPO mantiene una diferencia constante del 0,27% (0,27% + 0,38% = 0.65%), mientras que en el IRPH VPO la diferencia oscila pero generalmente es mayor. En promedio, la diferencia suele andar en torno al 0,59% , aunque actualmente la diferencia se dispara al 2,75%.En este sentido, el prestamo convenido no aporta ninguna ventaja, sino todo lo contrario, siempre pagaremos más que en uno libre. Sin embargo, no debemos olvidar las ayudas directas asociadas a este tipo de prestamos. Así, la clave no reside en la diferencia de tipos, sino en el exceso de dinero a pagar que causa esta diferencia a lo largo de todo el periodo de amortización (generalmente 25 o 30 años) y si supera o no las ayudas directas.
Calcular cuanto pagamos "de más" depende del capital a amortizar (80% del valor de la vivienda, como máximo), el periodo de amortización y el tipo de interes. Dado que, además, el tipo de interes es variable la respuesta ya no solo depende de la situación de cada uno, sino de como evolucionen los tipos en el futuro. Sin embargo, podemos tener una idea aproximada simplificando un poco las cosas. Lo primero que haremos sera suponer un tipo de interes fijo. Distinguiremos además dos casos, uno con 25 años de amortización y una deuda de 60000 €, y otro con 30 años de amortización y una deuda de 90000 €. Dos tablas muestran los resultados:
Caso 1
Caso 2La primera columna incluye el tipo de interes fijo para todo el periodo, la segunda columna muestra la cuota correspondiente a la deuda y la tercera indica lo que finalmente terminaremos pagando al banco, esto es, capital e intereses (quitaos las manos de la cabeza, ya sabemos que la banca siempre gana). La cuarta, quinta, sexta y septima columna muestra la diferencia entre devolver la deuda con un tipo de interes X (primera columna) y un tipo X más un 0,25%, 0,5%, 0,75% y 1,00% respectivamente. Por ejemplo, en el caso 2, si un prestamo libre mantuviera un tipo constante de 2,5%, pero nuestro prestamo convenido tuviera un 3%, entonces cuando terminemos de amortizar nuestra casa habremos pagaremos 8580,54€ más.
Como puede verse, se paga más si tenemos un 2,5% en vez de un 2%, que si tenemos un 1% en vez de un 0.5% (en ambos casos la diferencia es de un 0.5%). Sin embargo, para obtener alguna conclusión, ignoraremos estas diferencias, promediando todos los resultados (última fila).
Utilizando este promedio vemos que, en el caso 1, si la diferencia entre el tipo convenido y el tipo libre es del 0,25%, en promedio, pagaremos 2318€ más, mientras que si es del 0,5%, llegaremos a los 4599€ . El caso 2 es aún peor, con excesos de 4317€ y 8557€, respectivamente. Recordemos que el Euribor VPO tiene una diferencia del 0,27% frente a uno libre, y el IRPH VPO del 0,59% en media.
O dicho de otra forma, el Estado te da una ayuda directa de la que mucha gente sentirá envidia (encima de un VPO baratissssimo te dan dinero!). Sin embargo, como poco, regalaras entre uno y tres cuartos de esa ayuda al banco. ¿Prestamo convenido? Desde luego, pero no para nosotros.
P.D. Subo la hoja en excel por si alguien quisiera jugar un poco.
Como puede verse, se paga más si tenemos un 2,5% en vez de un 2%, que si tenemos un 1% en vez de un 0.5% (en ambos casos la diferencia es de un 0.5%). Sin embargo, para obtener alguna conclusión, ignoraremos estas diferencias, promediando todos los resultados (última fila).
Utilizando este promedio vemos que, en el caso 1, si la diferencia entre el tipo convenido y el tipo libre es del 0,25%, en promedio, pagaremos 2318€ más, mientras que si es del 0,5%, llegaremos a los 4599€ . El caso 2 es aún peor, con excesos de 4317€ y 8557€, respectivamente. Recordemos que el Euribor VPO tiene una diferencia del 0,27% frente a uno libre, y el IRPH VPO del 0,59% en media.
O dicho de otra forma, el Estado te da una ayuda directa de la que mucha gente sentirá envidia (encima de un VPO baratissssimo te dan dinero!). Sin embargo, como poco, regalaras entre uno y tres cuartos de esa ayuda al banco. ¿Prestamo convenido? Desde luego, pero no para nosotros.
P.D. Subo la hoja en excel por si alguien quisiera jugar un poco.
9 comentarios:
La hoja no contiene las formulas, por lo cual no se puede jugar con ella, de todos modos gracias por el artículo.
Hola, soy un vecino del Albatros y te leo asiduamente. Es un buen artículo pero se te olvida algo importante: a los 5 años puedes cancelar la hipoteca y hacer otra libre en otro banco sin ninguna comisión y sin devolver las ayudas. Cuando llegue el momento es casi seguro que yo lo haré(al menos si las condiciones del préstamo convenido siguen siendo tan "ventajosas"como hoy.
Alexwing, ya esta arreglado. He subido la hoja excel directamente a megaupload, para que quien quiera la trastee a gusto :D.
Alex, ¿estas seguro? Creo recordar que en vivienda me dijeron que se puede amortizar capital sin perder las ayudas dentro de 5 años. Sin embargo, si haces esto, solo se puede reducir cuota, no años de amortizacion. Es decir, el prestamo convenido tiene que durar 25 años(o 30 segun las condiciones que haya pactado el promotor), en el momento que lo reduzcas (por ejemplo cancelacion total y apertura de una libre), tienes que devolver las ayudas.
En fin, es cuestion de enterarse (tenemos 5 años, jejeje). Un saludo,
Angel
Me pones en duda, tendría que mirar la normativa de nuevo pero creo recordar que, efectivamente, no se puede reducir años de amortización y si cuota pero creo que no hay límite máximo de amortización(si hay mínimo, me suena que unos 1500€) por lo que podrías reducir cuota hasta 0 no?.
En fin, habría que preguntarlo en vivienda aunque creo que si se puede.
He estado mirando por ahí y he leido en varios sitios que si se puede.
Según el art. 22.1 del plan de vivienda 2005-08:"Los préstamos a adquirentes podrán ser objeto de amortización parcial o total previamente al plazo indicado, a instancia del prestatario y con el acuerdo de la entidad
financiera prestamista, según se concrete en los convenios
a que se refiere el artículo 79, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 24.4."
Dicho art.24.4 dice: "Una vez obtenida la ayuda, la amortización anticipada
parcial o total del préstamo antes de haber transcurrido
los cinco primeros años del período de amortización
conllevará el reintegro de la misma, así como de las
restantes ayudas estatales financieras directas percibidas
con cargo a los Presupuestos del Ministerio de Vivienda,
incrementadas con los intereses de demora desde su
percepción..."
Visto esto, yo entiendo que pasados los 5 primero años se puede cancelar totalmente o anticipadamente(aunque en otros sitios he leido la limitación de no cancelar años sino cuota, debe aparecer en el convenio con las entidades bancarias porque en el plan 2005-08 no dice nada de ello). Lo que si es posible es que no podamos subrogarnos sino que tengamos que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva con el consiguiente gasto(en subrogaciones por ejemplo no se paga el iajd y con una nueva creo que si)pero esto ya habría que hablarlo con el banco porque algunos pagan todos los gastos si te consideran un buen cliente(espero que dentro de 5 años sea mi caso jejeje...)
Gracias por la informacion Alex, es algo a tener muy en cuenta.
Por cierto, otro consejo de ministros en donde se la arrascan. Seguimos igual.
Muy interesante este nuevo articulo tuyo.
Queda bastante claro que esto de los prestamos convenidos son un engaño.
Para nada se ajustan a lo que deberia ser por definicion un prestamo cualificado, "aquel que se concede en condiciones más ventajosas que las habituales".
Solo es ventajoso acojerse a el si te han concedio ayudas, y como bien dices, esas ayudas al final se quedan en poco si comparas lo que pagas de más a lo largo del prestamo cualificado en comparacion con el libre.
Si a mi no me hubieran concedido ayuda directa me olvidaba del prestamo cualificado y me hacia uno libre.
Yo tengo la esperanza de que a los 5 años pueda reducir tiempo en vez de cuota, pues no he visto donde dice que no se pueda reducir años.
A ver si entre todos nos enteramos de si se puede o no...
Hola a todos.
Al final no han esperado a que se publique el IRPH de Abril la semana que viene, y desde hoy ya conocemos el tipo de interes para las VPO de nuestro plan 2005-2008:
Al final para el plan del 2005-2008 nos toca pagar un 4.01% de interes.
Si se hubiesen esperado al consejo de ministros de la semana que viene, el interes hubiera sido menos (posiblemente un 3,5%, ya lo comprobaremos), pues ya se conoceria el dato del irph de Abril. pero no ha sido así y nos va a tocar ese interes del 4.01%
No entiendo por qué no lo publicaron en el consejo del 22 de Abril hace ya casi un mes. SI han esperado, lo normal era pensar que estaban esperando a que saliera el nuevo irph. Pero no han querido esperar una semana. En fin....
Os dejo el enlace:
http://www.la-moncloa.es/ConsejodeMinistros/Referencias/_2009/refc20090514.htm#Interés
Otra ventaja del préstamo convenido es que la cuota de amortización es constante a lo largo de la vida del préstamo. En una libre pagas al principio muchos intereses y pocos al final.
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