¿Merece la pena el prestamo cualificado?

Harto me tienen de esperar el Consejo de hij%&$·!ta Ministros. Si algo tienen las viviendas VPO es que parece que tienes que esperar para todas y cada una de las nimiedades que se te ocurran. Y evidentemente, eso da mucho tiempo para pensar. Por ejemplo para cuestionarse si realmente ¿merece la pena un prestamo cualificado?

Dejando de lado que tengamos que lidiar con la subrogación de una hipoteca definida a gusto del banco y del promotor, pero no del subrogado (que curiosamente, mire usted por donde, es quien la va a pagar), la respuesta debería ser sí. Sin embargo, todos sabemos que, en este buen país, "debería ser" nada o poco tiene que ver con lo que finalmente "es" (luego se caen casas, puentes, economias.... y nos extraña).

Un vistazo rápido al mercado revela hipotecas libres con un tipo de interes mejor que el empleado para las VPO. Esto es así tanto para las basadas en el IRPH (en la entrada anterior las llamabamos IRPH VPO) como las basadas en el Euribor (Euribor VPO). No hay que mirar demasiado, en la propia publicidad que me ponen en la página se anuncia a veces una hipoteca libre al Euribor + 0.38%. Si echamos un vistazo a las condiciones, tampoco se piden grandes requisitos que cumplir (es posible incluso encontrar un diferencial del 0.25% en ciertos bancos pero las condiciones me parecían poco convenientes cuando menos).

Tomando este diferencial, podemos calcular el exceso en que incurre nuestra hipoteca. Pongo otra gráfica con los datos:

En la figura se muestra la diferencia entre tipos de interes de una hipoteca convenida basada en el IRPH (IRPH VPO) y una basada en el Euribor (euribor VPO) ambas con respecto al tipo de una hipoteca libre. He supuesto la hipoteca libre mencionada antes, referenciada al Euribor + 0,38%. Como era de esperar, el Euribor VPO mantiene una diferencia constante del 0,27% (0,27% + 0,38% = 0.65%), mientras que en el IRPH VPO la diferencia oscila pero generalmente es mayor. En promedio, la diferencia suele andar en torno al 0,59% , aunque actualmente la diferencia se dispara al 2,75%.

En este sentido, el prestamo convenido no aporta ninguna ventaja, sino todo lo contrario, siempre pagaremos más que en uno libre. Sin embargo, no debemos olvidar las ayudas directas asociadas a este tipo de prestamos. Así, la clave no reside en la diferencia de tipos, sino en el exceso de dinero a pagar que causa esta diferencia a lo largo de todo el periodo de amortización (generalmente 25 o 30 años) y si supera o no las ayudas directas.

Calcular cuanto pagamos "de más" depende del capital a amortizar (80% del valor de la vivienda, como máximo), el periodo de amortización y el tipo de interes. Dado que, además, el tipo de interes es variable la respuesta ya no solo depende de la situación de cada uno, sino de como evolucionen los tipos en el futuro. Sin embargo, podemos tener una idea aproximada simplificando un poco las cosas. Lo primero que haremos sera suponer un tipo de interes fijo. Distinguiremos además dos casos, uno con 25 años de amortización y una deuda de 60000 €, y otro con 30 años de amortización y una deuda de 90000 €. Dos tablas muestran los resultados:

Caso 1

Caso 2

La primera columna incluye el tipo de interes fijo para todo el periodo, la segunda columna muestra la cuota correspondiente a la deuda y la tercera indica lo que finalmente terminaremos pagando al banco, esto es, capital e intereses (quitaos las manos de la cabeza, ya sabemos que la banca siempre gana). La cuarta, quinta, sexta y septima columna muestra la diferencia entre devolver la deuda con un tipo de interes X (primera columna) y un tipo X más un 0,25%, 0,5%, 0,75% y 1,00% respectivamente. Por ejemplo, en el caso 2, si un prestamo libre mantuviera un tipo constante de 2,5%, pero nuestro prestamo convenido tuviera un 3%, entonces cuando terminemos de amortizar nuestra casa habremos pagaremos 8580,54€ más.

Como puede verse, se paga más si tenemos un 2,5% en vez de un 2%, que si tenemos un 1% en vez de un 0.5% (en ambos casos la diferencia es de un 0.5%). Sin embargo, para obtener alguna conclusión, ignoraremos estas diferencias, promediando todos los resultados (última fila).

Utilizando este promedio vemos que, en el caso 1, si la diferencia entre el tipo convenido y el tipo libre es del 0,25%, en promedio, pagaremos 2318€ más, mientras que si es del 0,5%, llegaremos a los 4599€ . El caso 2 es aún peor, con excesos de 4317€ y 8557€, respectivamente. Recordemos que el Euribor VPO tiene una diferencia del 0,27% frente a uno libre, y el IRPH VPO del 0,59% en media.

O dicho de otra forma, el Estado te da una ayuda directa de la que mucha gente sentirá envidia (encima de un VPO baratissssimo te dan dinero!). Sin embargo, como poco, regalaras entre uno y tres cuartos de esa ayuda al banco. ¿Prestamo convenido? Desde luego, pero no para nosotros.

P.D. Subo la hoja en excel por si alguien quisiera jugar un poco.

Tipos de Interes en las VPO

Parece ser que este año el consejo de ministros que decide el tipo de interes de las viviendas de protección oficial se está retrasando. Para mi, no es buena señal.

Como es sabido las viviendas del plan 2005-2008 tienen un tipo de interes basado en el IRPH, mientras que las del plan 2009-2012 tienen uno basado en el Euribor. Estos tipos de interes se actualizan todos los años, no en una fecha fijada sino cuando se decida el consejo de ministros, generalmente entorno a Marzo de cada año. Hay años incluso que, por razones especiales, se actualiza más de una vez.

Estudiando cada plan podemos ver que en el plan 2005-2008, se toma el IRPH de los tres meses anteriores a la revisión y se promedia, asimismo se multiplica por un factor del 0.9175. Esto en general hace que tipo de interes sea ventajoso frente al IRPH tal cual (al multiplicarlo por un factor menor que uno). En muchas hipotecas incluso le añaden un diferencial, con lo que nuestra ventaja frente a esas hipotecas es evidente.

En el segundo caso, el plan 2009-2012, el tipo de interes se obtiene tomando el Euribor del mes anterior y añadiendole un diferencial del 0.65. Comparando con hipotecas libres podemos encontrar hipotecas con un diferencial menor, especialmente la correspondientes al "boom" inmobiliario, en donde llegaron a Euribor + 0.25. En los tiempos actuales no es un mal diferencial, aunque es opinable en cualquier caso.

Contado así podría pensarse que el plan 2005-2008 es mejor, aunque nada más lejos, puesto que el IRPH suele estar un punto y algo por encima del Euribor en media. En la siguiente gráfica se comparan los tipos de interes correspondientes ambos planes (media IRPHx0.9175 y Euribor+0.65) desde 1999 a 2009:

Esta gráfica no es más que un suspuesto con los datos disponibles sobre el IRPH y Euribor desde 1999. En cada mes se cálcula el tipo de interes según un plan y otro. Son datos pasados, pero puede darnos una idea de como son ambos tipos. Para no andar siempre diciendo Euribor + 0.65 (plan 2009-2012) y promedio del IRPH x 0.9175 (plan 2005-2008) simplemente diremos Euribor VPO para el primero e IRPH VPO para el segundo.

La conclusion es clara, en general el IRPH VPO intenta copiar la evolución del Euribor VPO pero queda claramente por encima durante las bajadas de tipos y, solo a veces, durante las subidas de tipos de interes, mejora levemente. Además la situación final es especialmente sangrante, mientras que el Euribor VPO andaría al 3.27%, el IRPH VPO se queda en el 5.54%. La diferencia es abismal y se notará, y mucho, en las cuotas a pagar.

Esta es la razón principal por la que mucha gente está esperando la decisión del consejo de ministros. Ya que al dictaminar el tipo que corresponde a este año, implicitamente, se decide si la gente que tiene una VPO con el plan 2005-2008 (y para ello se considera el plan al que se acoge el promotor, no cuando firmas la hipoteca) se queda con el IRPH VPO o se cambia al Euribor VPO.

Sin embargo, siempre he pensado que la hipoteca es una carrera de fondo y que el IRPH VPO no tenía porqué ser una mala opción. La idea es que el IRPH VPO puede ser más estable que el Euribor VPO. La argumentación es muy simple, el IRPH de por sí evoluciona más pausadamente que el Euribor y además en el IRPH VPO se hace un promedio a tres meses.

Si un año el Euribor sube de golpe en Marzo, el Euribor VPO subirá tambien de golpe. El resto del año, el Euribor podría bajar significativamente y nosotros seguiriamos pagando el pico que, por mala suerte, ocurrio en Marzo. Esta situación es muy improbable con el IRPH VPO, puesto que el promedio a tres meses compensaría un poco nuestra mala suerte. Hasta aqui la teoria es plausible... desgraciadamente no esta avalada por los datos pasados.

En la siguiente gráfica se muestra la diferencia entre el Euribor promedio del año y el tipo de interes (Euribor VPO o IRPH VPO) tomado en el mes de inicio de ese mismo año. Es decir, para cada mes tomamos el tipo al que actualizaríamos la hipoteca. Ese tipo dura todo el año, pero el Euribor va a ir cambiando a lo largo de ese año. Si sube, bien por nosotros (tenemos un tipo menor), si baja, mal por nosotros (tenemos un tipo mayor). Sobre ese año completo podemos calcular el Euribor promedio, y hacer el mismo razonamiento. Si el promedio es superior al tipo que nos pusieron a principio de año, hemos salido ganando, mientras que si es inferior, gana el banco. La diferencia entre ambos es lo que se muestra en la siguiente gráfica.

El resultado es demoledor. El Euribor VPO puede parecer todo lo inestable que queramos (de hecho pueden verse oscilaciones rápidas de un mes para otro) pero la diferencia con respecto al promedio anual es siempre inferior al IRPH VPO. De nuevo, solo cuando el Euribor va en ascenso, el IRPH VPO puede ofrecer mejores resultados. Evidentemente, la banca siempre gana, y son raros los casos en que obtenemos una diferencia negativa (es decir el banco nos actualizo el interes y luego este fue subiendo a lo largo del año).

Volviendo al principio, el consejo de ministros de este año se esta retrasando. Muchos opinan, incluido yo, que es un gesto por parte del Gobierno para dar tiempo a que el IRPH baje y se acerque al Euribor. De esta forma la diferencia no sería tan exagerada como ahora. Sin embargo, teniendo en cuenta el análisis anterior, quedarse con el IRPH VPO es claramente desventajoso. Al menos eso ha pasado desde hace 10 años.

Ojalá me equivoque, y no tengamos que recurrir a la manida frase "rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras" esperando a que los proximos 25 años sean... diferentes.